MILAN CIP - Conseil, Immobilier & Patrimoine

Actualités

La Terre est un capital, à vous de l'investir !

Diamond Riviera - Cagnes sur Mer : Un programme neuf ouvert aux investisseurs Pinel

Posté le 03 août 2016


Diamond Riviera - Cagnes sur Mer : Un programme neuf ouvert aux investisseurs Pinel

Le nouveau programme neuf Diamond Riviera de Cagnes-sur-Mer, de seulement 23 appartements du T2 à la villa-toit, propose quelques appartements particulièrement intéressants pour les Cagnois, fins connaisseurs de leurs quartiers.

Petit rappel : Comment fonctionne un investissement Pinel :

Sans entrer dans les détails que nous vous fournirons lors de notre prochaine entrevue, le principe d'un investissement Pinel est d'acheter un appartement neuf (du studio au T3 en général) et de le proposer à la location pour une durée de 6,9 ou 12 ans.

Durand cette période, vous allez pouvoir évidement encaisser les loyers générés, et vous allez déduire chaque année de vos impôts, 2% du prix d'achat de l'appartement (frais de notaire compris) pendant 6 ou 9 ans, puis 1% pour les années 10,11 et 12.

Ainsi, si j'achète un appartement à 250.000 € (frais de notaire compris), je déduis chaque année 5.000 € de mes impôts pendant 9 ans puis 2.500 € pendant 3 ans soit un total de 52.500 €, ce qui correspond à 21% du prix d'acquisition.

 

Prenons un exemple avec l'appartement 12536/35 du programme neuf Diamond Riviera:

Il s'agit d'un appartement T2 de 49 m² avec une terrasse de 6 m² orientés à l'ouest.

  • Prix de vente de l'appartement neuf : 234.400 €
  • Prix d'un garage fermé en sous-sol :   22.000 €
  • Frais de notaire à taux réduit : 6.470 €
  • Prix d'acquisition global : 262.870 €

Réductions d'impôts chaque année :

  • Année 1 : 5.257 € (soit 438 €/mois)
  • Année 2 : 5.257 € (soit 438 €/mois)
  • Année 3 : 5.257 € (soit 438 €/mois)
  • Année 4 : 5.257 € (soit 438 €/mois)
  • Année 5 : 5.257 € (soit 438 €/mois)
  • Année 6 : 5.257 € (soit 438 €/mois)

 

Si je souhaite prolonger de 3 ans pour atteindre les 9 ans :

  • Année 7 : 5.257 € (soit 438 €/mois)
  • Année 8 : 5.257 € (soit 438 €/mois)
  • Année 9 : 5.257 € (soit 438 €/mois)

 

Si je souhaite prolonger de 3 ans pour atteindre les 12 ans :

  • Année 10 : 2.628 € (soit 219 €/mois)
  • Année 11 : 2.628 € (soit 219 €/mois)
  • Année 12 : 2.628 € (soit 219 €/mois)

quel loyer pourrais-je percevoir :

Pour calculer un loyer en loi Pinel, on applique un coefficient multiplicateur : 0,7 +(19 / Surface utile). Le coefficient, arrondi à la décimale la plus proche, ne peut dépasser 1,2. Puis on multiplie le résultat obtenu en fonction du plafond applicable à Cagnes-sur-Mer fixé à 12,50 € pour 2016.

La surface utile étant l'adition de la surface habitable et de la moitié de la surface de la terrasse (dans la limite de 16m). En l'occurrence, la surface utile de cet appartement est 49 m² + 6 m²/2 soit 52 m²

Le résultat du loyer plafond pour cet appartement est donc de 692 €/mois. Notez que lorsque vous sortirez du dispositif de défiscalisation au bout de 6,9 ou 12 ans, vous ne serez plus tenu de respecter ce plafond.

 

En bref, combien me rapporte cet investissement Pinel :

Si j'ajoute le loyer à percevoir à la réduction que j'appliquerai à mes impôts, la résultante est de 692 € + 438 € = 1.130 € / mois

Et combien cela me coûte-t-il ?

Si j'emprunte à 100% (frais de notaire compris), au taux de 1,6% +0.3% d'assurance (simple hypothèse), la mensualité bancaire serait de : 1.346 € / mois

Détermination de l'effort d'épargne théorique les 9 premières années : 1.346-1.130 = 216 € mois

À ce montant, il faudra ajouter :

  • La taxe foncière
  • La quote-part de charge propriétaire (faible dans une résidence neuve)
  • pour ceux qui souhaitent prendre un gestionnaire environ 55 €/mois
  • pour ceux qui souhaitent prendre une assurance pour loyer impayé environ 14 €/mois

 

Résultat des courses, au bout de 9 ans, avec un effort d'épargne théorique de 216 € par mois, l'emprunt contracté aura déjà été remboursé de 117 750 €.

 

Par ailleurs connaissez-vous l'effet protecteur d'un investissement Pinel financé par emprunt ?

Si par des circonstances malheureuses, vous veniez à disparaitre, l'emprunt serait automatiquement remboursé par l'action de l'assurance obligatoire et votre famille traverserait cette épreuve en étant à l'abri des problèmes financiers en récupérant cet appartement 2 pièces sans crédit.

 

Appelez-nous au 04 93 78 61 07 afin que l'on vous présente plus en détail ce beau programme neuf de Cagnes-sur-Mer et l'ensemble des avantages qu'il présente.

 

Calcul des mensualités

Frais de notaire

Capacité d'endettement

Simulateur pinel

Simulateur PTZ+