Plafond PINEL de 5 500 € : Pourquoi se trompent-ils tous ?
Il semble qu’une clarification soit nécessaire sur le double plafonnement de l’investissement Pinel dans une résidence neuve.
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1. LA LIMITE PINEL DE 300 000 € NE POSE PAS DE SOUCIS
La part de l’investissement Pinel supérieure à 300 000 € par logement neuf acquis n’entraine pas de réduction d’impôt supplémentaire. Le maximum est donc de 63 000 €. (300 000 € x 21 % pour 12 ans)
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2. PAR CONTRE, L’APPRÉCIATION DU PLAFOND PINEL DE 5 500 € PAR M² EST SOURCE D’ERREUR
Exemple d’un T2 neuf à Nice en dernier étage de 35 m² avec une terrasse de 20 m² et cave présenté au tarif de 235 000 € :
Prix au m² de surface habitable : 235 000 € / 35 m² = 6 714 € du m².
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Le plafond de 5 500 € par m² est dépassé, a priori il sera nécessaire de réintégrer une partie de la réduction d’impôt !
C’est FAUX !
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En lisant plus attentivement les textes :
Le décret n°2012-1532 nous informe que le plafond pinel à retenir est bien de 5 500 € par m² de surface habitable mais celle-ci n'est pas la même que la loi Carrez:
« Art .46 AZA octies B.-Le plafond par mètre carré habitable mentionné au premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du code général des impôts est fixé à 5 500 € » Et précise que la surface habitable est définie par l’article 2 duoedecies du CGI: « La surface habitable à prendre en compte s’entend, pour les logements situés en métropole, de celle prévue au dernier alinéa du a de l’article 2 duoedecies et, pour ceux situés outre-mer, de celle prévue au III de l’article 46 AG terdecies »
L'article 2 duoedecies du CGI est celui qui indique la surface à utiliser pour déterminer le loyer plafond :
« La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable au sens de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code »
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Résultat :
La surface habitable retenue pour le calcul du plafond pinel de 5 500 € par m² est la même que celle retenue pour la détermination du loyer plafond soit surface intérieure + surface des annexes /2 dans la limite de 8 m².
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Retour à notre exemple :
Achat d’un appartement neuf T2 neuf à Nice en dernier étage de 35 m² intérieurs + 20 m²de terrasse + 4m² de cave. Surface Habitable pondérée PINEL = 35 + 8 = 43 m² - En effet (20+4)/2= 12 soit supérieur à 8 Base de défiscalisation plafond = 43 x 5 500 € = 236 500 €
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