Plafond PINEL de 5 500 € : Pourquoi se trompent-ils tous ?

Posté le 16 janvier 2017

Il semble qu’une clarification soit nécessaire sur le double plafonnement de l’investissement Pinel dans une résidence neuve.

1. LA LIMITE PINEL DE 300 000 € NE POSE PAS DE SOUCIS

La part de l’investissement Pinel supérieure à 300 000 € par logement neuf acquis n’entraine pas de réduction d’impôt supplémentaire. Le maximum est donc de 63 000 €. (300 000 € x 21 % pour 12 ans)

2. PAR CONTRE, L’APPRÉCIATION DU PLAFOND PINEL DE 5 500 € PAR M² EST SOURCE D’ERREUR

Exemple d’un T2 neuf à Nice en dernier étage de 35 m² avec une terrasse de 20 m² et cave présenté au tarif de 235 000 € :

Prix au m² de surface habitable : 235 000 € / 35 m² = 6 714 € du m².

Le plafond de 5 500 € par m² est dépassé, a priori il sera nécessaire de réintégrer une partie de la réduction d’impôt !

C’est FAUX !

En lisant plus attentivement les textes :

Le décret n°2012-1532 nous informe que le plafond pinel à retenir est bien de 5 500 € par m² de surface habitable mais celle-ci n'est pas la même que la loi Carrez:

« Art .46 AZA octies B.-Le plafond par mètre carré habitable mentionné au premier alinéa du A du V de l’article 199 novovicies du code général des impôts est fixé à 5 500 € » Et précise que la surface habitable est définie par l’article 2 duoedecies du CGI: « La surface habitable à prendre en compte s’entend, pour les logements situés en métropole, de celle prévue au dernier alinéa du a de l’article 2 duoedecies et, pour ceux situés outre-mer, de celle prévue au III de l’article 46 AG terdecies »

L'article 2 duoedecies du CGI est celui qui indique la surface à utiliser pour déterminer le loyer plafond :
« La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer s’entend de la surface habitable au sens de l’article R.111-2 du code de la construction et de l’habitation, augmentée de la moitié, dans la limite de 8 mètres carrés par logement, de la surface des annexes mentionnées aux articles R. 353-16 et R. 331-10 du même code »

Résultat :

La surface habitable retenue pour le calcul du plafond pinel de 5 500 € par m² est la même que celle retenue pour la détermination du loyer plafond soit surface intérieure + surface des annexes /2 dans la limite de 8 m².

Retour à notre exemple :

Achat d’un appartement neuf T2 neuf à Nice en dernier étage de 35 m² intérieurs + 20 m²de terrasse + 4m² de cave. Surface Habitable pondérée PINEL = 35 + 8 = 43 m² - En effet (20+4)/2= 12 soit supérieur à 8 Base de défiscalisation plafond = 43 x 5 500 € = 236 500 €

En conclusion :

IL FAUT ACHETER CET APPARTEMENT NEUF AU TARIF MAXIMUM DE 236 500 € POUR POUVOIR DÉFISCALISER SUR LA TOTALITÉ DE VOTRE INVESTISSEMENT PINEL.

Investissez en loi Pinel sur un programme neuf proche de chez vous :

Le Cannet - Antibes - Grasse - Cagnes sur Mer - St Laurent du Var - Nice - Vence

Le dispositif Pinel est l'un des moyens les plus simples de se constituer un patrimoine en franchise d'impôt tout en réduisant significativement son imposition globale.

Cependant, trop de banques vous proposent d'investir dans des communes loin de chez vous sur lesquelles vous ne disposez que de peu d'éléments pour apprécier la pertinence de votre investissement.

Grâce à notre base de plus de 2.000 logements neufs sur la Côte d'Azur, nous avons sélectionné pour vous la trentaine de programmes particulièrement intéressants pour un investissement Pinel et situés à moins de 30 minutes de chez vous.

Quelques exemples de bons investissements à proximité de chez vous :

VENCE

Lot CIP 280 / 12441 / 205

Appartement neuf 2 pièces
Habitation : 55 m²
Terrasse : 10 m²
Stationnement : x1 inclus

Prix : 219.000 €

Réduct. d'impot Pinel (9 ans) : 39.459 €

Loyer Pinel : 762 € / mois
Cumul loyer sur 9 ans : 82.296 €

NICE

Lot CIP 317 / 13125 / 1302

Appartement neuf 1 pièce (Studio)
Habitation : 34 m²
Terrasse : 11 m²
Stationnement : sans

Prix : 115.000 €

Réduct. d'impot Pinel (9 ans) : 20.700€

Loyer Pinel : 662 € / mois
Cumul loyer sur 9 ans : 71.496 €

CANNES LA BOCCA

Lot CIP 256 / 28744 / 102

Appartement neuf 2 pièces
Habitation : 38 m²
Terrasse : 13 m²
Stationnement : x1 inclus

Prix : 159.000 €

Réduct. d'impot Pinel (9 ans) : 29.336 €

Loyer Pinel : 626 € / mois
Cumul loyer sur 9 ans : 67.608 €

ANTIBES

Lot CIP 131 / 28438 / B402

Appartement neuf 3 pièces
Habitation : 65 m²
Terrasse : 6 m²
Stationnement : x2 inclus

Prix : 289.000 €

Réduct. d'impot Pinel (9 ans) : 59.321 €

Loyer Pinel : 832 € / mois
Cumul loyer sur 9 ans : 89.856 €

CAGNES SUR MER

Lot CIP 265 / 28843 / A103

Appartement neuf 3 pièces
Habitation : 62 m²
Terrasse : 9 m²
Stationnement : x1 inclus

Prix : 286.000 €

Réduct. d'impot Pinel (9 ans) : 53.505€

Loyer Pinel : 819 € / mois
Cumul loyer sur 9 ans : 88.452 €

ST LAURENT DU VAR

Lot CIP 242 / 28419 / A03

Appartement neuf 3 pièces
Habitation : 61 m²
Terrasse : 7 m²
Stationnement : x2 inclus (Box)

Prix : 310.000 €

Réduct. d'impot Pinel (9 ans) : 54.000€

Loyer Pinel : 780 € / mois
Cumul loyer sur 9 ans : 84.240 €

Ces investissents Pinel pourront bien entendu vous permettre de déduire de vos impôts jusqu'à 6.000 €, mais en achetant à proximité de votre résidence, vous pourrez :

Mieux apprécier l'attractivité de la commune et du quartier (environnement, commerces, écoles, transports, etc.).
Découvrir le programme sur place et choisir l'appartement en fonction de sa disposition et son orientation.
Maîtriser la gestion ou la revente à terme plus facilement.
Éventuellement, avoir la possibilité de l'utiliser pour vous ou vos proches plus facilement.
Être sûr de choisir parmi tous les appartements neufs ayant une même rentabilité financière, celui qui aura le plus de qualité pour une bonne revente à terme.

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