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Loi ALUR - Suppression du COS - Les gagnants et les perdants

Posté le 16 avril 2014


Loi ALUR - Suppression du COS - Les gagnants et les perdants

Loi ALUR - Suppression du COS - Les gagnants et les perdants

La loi ALUR, acronyme signifiant « Loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové » a été publiée au journal officiel le 26 mars dernier pour entrer en vigueur dès le 27 mars 2014. Cette loi orchestrée par le ministère du Logement sous l’impulsion et la supervision de Mme Duflot comprend 177 articles dont certains entraînent de petites révolutions pour tous les acteurs de l’immobilier. Je ne vais pas vous détailler ces 177 articles et leurs impacts sur les syndics et les activités de gestion, dont les médias ont fait échos ces dernières semaines, mais je souhaitais revenir sur une disposition impactant plus particulièrement mon secteur concernant la disparition du Coefficient d’occupation des Sols. L’article 157 de la loi ALUR, revient sur l’article L123-1-5 du Code de l’Urbanisme en réécrivant les dispositions relatives au contenu des PLU (Plan Local d’Urbanisme) pour y retirer toutes références au COS (Coefficient d’Occupation des Sols).  

Cette disposition bouleverse de nombreux équilibres à plusieurs titres :

1. Un risque d’appauvrissement architectural des projets :

Les principales règles d’urbanismes impactant la conception des projets concernaient l’emprise au sol, la hauteur et le COS autorisés. La suppression du COS réduit les contraintes dites majeures à la seule emprise au sol et à la limite de hauteur. D’un point de vue volumétrique, une surface multiplié par une hauteur engendre un bloc. C’est bien ce qui se passe en centre-ville où des bâtiments alignés en hauteur et en largeur constituent nos quartiers. Cette uniformité est nécessaire pour l’harmonie de nos villes, mais pourrait être désastreuse pour la richesse de nos faubourgs.

2. Un accroissement très important des droits à bâtir sur certains secteurs :

De nombreuses zones se voient aujourd’hui allouées d’un potentiel de constructibilité 3 à 4 fois supérieurs aux règles antérieures. Une étude d’impact aurait-t-elle était réalisée afin de mesurer les conséquences d’une telle mesure sur le marché foncier ? Je ne le pense pas, et bien malin celui qui peut, à ce jour, déterminer si un terrain doublant son potentiel constructible voit :
  • Sa valeur augmenter par l’accroissement de la rentabilité du projet réalisable grâce à cette réforme ;
  • Sa valeur diminuer par le fait que des projets similaires pourraient fleurir un peu partout sur sa commune ;
  • Sa valeur préservée par la réalisation d’un projet plus important compensant la baisse du marché foncier.

3. Par une grande inégalité entre les zones concernées et les zones écartées :

Cette disposition ne concernant que les zones régies par des PLU prévoyant un COS, cela écarte dès facto les zones non pourvues d’un PLU, c’est-à-dire les zones régies par des POS (Plan d’occupation des Sols) et par les zone régies par des règles de gabarit, comme c’est le cas dans la plupart des centre-villes.

Qui seront les gagnants et les perdants de cette réforme :

1. Au niveau des propriétaires fonciers :

  • Les premiers perdants seront sans aucun doute ceux des zones écartées de la réforme et situées à proximité des zones impactées. Ces terrains perdront en intérêt vis-à-vis des terrains limitrophes dont les droits à bâtir auront été augmentés.
  • Les seconds perdants seront les propriétaires de zone impactées qui n’auront pas réalisé d’opération avant un retournement ou une adaptation de la législation. La valeur de leur terrain ne retrouvant pas la valeur avant réforme du fait de la détente du marché foncier engendré par la période intermédiaire.
  • Les gagnants seront ceux ayant réussi à réaliser une opération, au cours de cette période que j’estime transitoire, qui compensera la baisse de la valeur foncière de leurs patrimoines.

2. Au niveau des promoteurs immobiliers.

En augmentant les droits à bâtir, cette réforme ouvre, certes, des perspectives pour la réalisation de nouveaux programmes. Mais en réalité, les promoteurs s’en seraient bien passés. La promotion immobilière est une activité économique mobilisant beaucoup de capitaux sur une durée importante. La visibilité du marché est un facteur prépondérant pour permettre au promoteur de s’engager. La loi ALUR ouvre au contraire une période de grande instabilité.

En conclusion :

La disparition du COS des PLU aura indéniablement un impact significatif sur la valeur des terrains à bâtir. Les perdants sont déjà connus. Les gagnants seront à chercher auprès de ceux ayant saisi une opportunité dans cette période troublée. MILAN CIP (www.milancip.com) est à votre disposition pour vous accompagner dans cette démarche.

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